GUIDA ADEMPIMENTI POST VENDITA IMMOBILIARE
Di seguito vengono riportati gli adempimenti fiscali e burocratici per Venditore ed Acquirente successivi all'acquisto di un bene immobiliare
Premessa importante:
il contratto stipulato per atto pubblico produce i suoi effetti immediatamente al momento del rogito. Per questo motivo, non occorre attendere la copia per entrare in possesso delle chiavi, della casa e quanto di pertinenza.
In alcune circostanze, tuttavia, potrebbe essere necessario provare l’avvenuto contratto a terzi soggetti anche con un documento.
Occorre premettere che solo la copia autentica, prevedendo il sigillo del Notaio, fa piena prova e garantisce pubblica fede all’atto stipulato.
In alcuni casi l’acquirente potrebbe avere necessità di avere un documento che attesti l’avvenuta stipula prima dei quindici giorni necessari allo studio notarile per produrre la copia autentica.
Ebbene, in questi casi il Notaio può rilasciare una dichiarazione di avvenuta stipula: si tratta di un documento informale con il quale il Notaio dichiara che in quella data è avvenuta la stipula di un determinato contratto e ne indica i dati.
Di seguito gli adempimenti con riguardo alle singole parti.
ADEMPIMENTI VENDITORE
DOPO L’ATTO DI VENDITA IMMOBILIARE
COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO:
Attualmente la comunicazione della vendita di un immobile non è più necessaria, perché è stata sostituita dalla registrazione dell'atto di compravendita notarile e non lo è neanche per la locazione, poiché questa deve essere regolarmente dichiarata con la relativa registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, registrazione che assorbe l'obbligo di comunicazione. Mentre continua ad essere obbligatoria per gli altri titoli di godimento o nei casi di vendita o affitto di immobile a cittadini extra comunitari. Nella comunicazione bisogna indicare: l'ubicazione esatta dell'immobile ceduto, le generalità del locatore, dell'acquirente o della persona che si assume le responsabilità dell'immobile e gli estremi del documento d'identità che il cedente deve richiedere al cessionario. Il modulo stesso può essere scaricato direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Il dichiarante deve presentare il modulo alla Questura o alla Polizia di Stato o anche presso uno sportello amico entro le 48 ore successive alla cessione ufficiale del fabbricato. In alternativa può essere inviato tramite raccomandata, purché con ricevuta di ritorno. Attenzione non sono previste proroghe in caso di giorni festivi.
DENUNCIA O COMUNICAZIONE DELL’IMU:
Il venditore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l’immobile nei casi seguenti:
- Quando è cambiata la situazione immobiliare (acquisto, vendita, eredità, donazione, cambio di residenza), se l'atto notarile non è transitato attraverso il M.U.I. (Modello unico informatico ).
- Per tutti gli immobili che godono di una riduzione d'imposta, come quelli dichiarati inagibili, gli immobili di interesse storico o i terreni agricoli.
- Per gli immobili di proprietà delle imprese, che sono beni strumentali alla loro attività.
- Nel caso di abitazione principale in cui i coniugi decidono di fissare la residenza anagrafica e il domicilio in immobili diversi dello stesso comune, perchè solo per uno ci si potrà avvalere delle agevolazioni prima casa.
- Nel caso di coniugi separati o divorziati, se uno dei due coniugi rimane nella casa coniugale, la dichiarazione va presentata solo se il comune dove si trova l’immobile non è lo stesso in cui è stato
celebrato il matrimonio.
- Nel caso di cittadini italiani residenti all'estero la dichiarazione va presentata se il Comune ha deliberato che l'immobile si può considerare come abitazione principale.
- Se l'immobile è locato, perchè alcuni comuni differenziano le aliquote a seconda di abitazioni sfitte o affittate.
- In caso di acquisto di terreni edificabili.
- Per gli immobili destinati dalle imprese di costruzione alla vendita.
COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI:
Rivolgersi al Comune dove si trova l’immobile venduto per la comunicazione della cessione dello stesso ai fini della tassa di smaltimento dei rifiuti urbani.
COMUNICAZIONE ALL’EVENTUALE AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO:
Se l’immobile venduto fa parte di un condominio il venditore deveComunicare all’Amministratore del condominio il passaggio di proprietà e le generalità dell’acquirente.
DISDETTA O VOLTURA DELLE UTENZE
Dal momento in cui la casa ha un nuovo proprietario, vanno chiusi i contratti delle utenze relativi all'immobile venduto (gas, luce, acqua, telefono); in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti al nuovo proprietario.
ADEMPIMENTI ACQUIRENTE
DOPO L’ATTO DI ACQUISTO IMMOBILIARE
IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (Imu) :
Introdotta nel 2011 con la “Manovra salva Italia”, ha accorpato l’IRPEF, le addizionali in relazione ai redditi fondiari su beni non locati e l’ICI. Il suo pagamento è dilazionato in 2 rate, pagabili entro il 16 giugno e il 16 novembre sul valore catastale dell’immobile. Il pagamento si effettua tramite modello F24 e chi compra casa non deve effettuare nessuna comunicazione, anche se le aliquote variano in base alle zone e per maggiore chiarezza è preferibile rivolgersi al Comune di riferimento.
Imposta sui redditi (Irpef)
L’imposta sul reddito delle persone fisiche riguarda ormai solo gli immobili concessi in locazione, in quanto per quelli di proprietà si applica l’IMU. Per alcuni immobili locati è possibile usufruire di un regime fiscale particolare, la “cedolare secca”: essa si applica a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, nonché alle relative pertinenze. Versabile in 2 rate, gode di aliquote più basse.
Tassa sui Rifiuti Solidi Urbani (Tarsu)
Trattasi di una tassa comunale che riguarda i rifiuti domestici e quelli “assimilati”, riguardanti specifiche attività e assimilabili per qualità ai primi. Nel momento in cui si acquista una nuova casa bisogna comunicare al “vecchio” Comune di riferimento la cessazione riguardante l’abitazione precedente, e recarsi all’Ufficio Tributi del “nuovo” Comune comunicando tutti i dati necessari al nuovo calcolo.
TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA
Una delle operazioni principali seguenti all’acquisto di una nuova casa consiste nel comunicare il trasferimento di residenza, munendosi di tutti i documenti necessari. È importante fare questo in un tempo non superiore ai 18 mesi dalla stipula dell’atto, in quanto sarebbe possibile così beneficiare delle agevolazioni che riguardano la prima casa.
PATENTI E LIBRETTI
Questi documenti contengono, ovviamente, i dati risalenti al momento in cui sono stati rilasciati: nel caso del cambio di residenza, quindi, continueranno a riportare l’indirizzo precedente. Per ovviare a ciò, tramite posta è possibile ricevere delle etichette adesive contenenti i nuovi dati, al fine di aggiornarli.
CARTA DI IDENTITA'
Le etichette adesive non riguardano la carta d’identità: essa, infatti, resta invariata fino alla sua scadenza.
ASL
Se si acquista una nuova casa, ma si resta nel territorio della stessa ASL, è possibile mantenere il proprio medico di famiglia e non effettuare alcuna comunicazione; qualora l’ASL di appartenenza della nuova abitazione sia diversa, invece, bisogna recarsi presso la stessa ed effettuare la scelta di un nuovo medico.
POSTA
Per evitare problemi e disguidi riguardanti il cambio di residenza, Poste Italiane ha messo a disposizione un servizio molto utile: “Seguimi”, infatti, permette di inoltrare tutta la posta dal vecchio al nuovo indirizzo. Il servizio è attivabile presso un ufficio postale abilitato oppure online.
BANCHE E ASSICURAZIONI
Nel momento in cui ci si accinge a cambiare casa è necessario comunicare, tramite raccomandata o comunicazione diretta, il trasferimento di residenza alla propria banca e alla propria compagnia di assicurazione affinché tutte le operazioni riportino l’indirizzo aggiornato.
PARTITA IVA
Chi ha la partita Iva deve comunicare il cambio di residenza all’Agenzia delle entrate, entro trenta giorni dalla comunicazione al Comune, con l’apposito modello.
REGISTRO IMPRESE
Un altro passo importante, quando si cambia casa, è quello riguardante la comunicazione del trasferimento di residenza al datore di lavoro: questa operazione è molto importante in quanto il sostituto d’imposta ne ha bisogno per adempiere correttamente alle questioni riguardanti contributi,
INPS, INAIL etc..
Lavoratori subordinati
Il trasferimento di residenza deve essere comunicato tempestivamente al datore di lavoro per le pratiche relative a contributi, Inps, Inail, etc..
Il trasferimento di residenza va comunicato all’Istituto Nazionale per la Previdenza Sociale (INPS) o, in alternativa, a un’altra cassa di previdenza.
CREDITO DI IMPOSTA PER RIACQUISTO PRIMA CASA
Avere ben chiari gli aspetti fiscali è fondamentale in ogni settore, specialmente in quello immobiliare: nello specifico è previsto un credito di imposta per tutti coloro che, dopo aver acquistato la prima casa e averla venduta, ne riacquistano un’altra entro 12 mesi. Questo credito va inserito nella dichiarazione dei redditi l’anno successivo qualora l’atto sia soggetto a IVA.
DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI DEL MUTUO
Gli interessi passivi e gli oneri accessori (imposta sostitutiva, spese di istruttoria e perizia, spese notarili) del mutuo ipotecario possono essere detratti, per il 19%, dalle imposte sui redditi sino a un importo massimo di €4000. Ecco nello specifico i casi di ammissione:
-
l’immobile è acquistato dal mutuatario (vale per la nuda proprietà ma non per l’usufrutto)
-
l’immobile è destinato a essere prima abitazione del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) entro 1 anno
-
l’immobile è acquistato nell’anno precedente o successivo alla stipulazione del mutuo
DETRAZIONE PROVVIGIONE AGENZIA IMMOBILIARE
Qualora un soggetto abbia acquistato l’abitazione principale tramite intermediazione di una agenzia immobiliare, può detrarre dalla dichiarazione dei redditi dell’anno successivo il 19% della provvigione a essa spettante, fino a un massimo di €1000. Se l’acquisto è effettuato da più persone, la provvigione viene ripartita a seconda delle quote di comproprietà.
UTENZE ED ENERGIA ELETTRICA
Chiunque acquista una casa e subentra in una utenza già esistente, deve provvedere a comunicare dati importanti riguardanti lui e il precedente intestatario; deve inoltre comunicare il numero cliente e i dati riguardanti il contatore. Chi acquista una casa di nuova costruzione, invece, fornisce dati riguardanti lui nonché il numero del contatore, la potenza richiesta e un indirizzo di fatturazione.
Per richiedere la fornitura di gas e acqua bisogna rivolgersi all’azienda competente e recarsi presso la sua sede muniti di documento e codice fiscale; per quanto riguarda il gas, è necessario avere con sé anche la dichiarazione di conformità dell’impianto. Se si è impossibilitati a recarsi presso lo sportello, è possibile delegare un’altra persona attraverso una dichiarazione scritta e allegarvi la fotocopia di un documento di identità valido.
AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO
Se si acquista una casa facente parte di un condominio, bisogna comunicare all’amministratore dello stesso l’avvenuta operazione: in questo modo egli potrà addebitare correttamente le spese condominiali e calcolare eventuali altri conguagli.